Naast het eigen beleid van geldverstrekkers geldt altijd een basiskader: de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) met de Nibud-leennormen, de NHG Voorwaarden & Normen, de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, de zorgplicht- en adviesregels uit de Wft en het AFM-toezicht, en de kredietregistratie bij BKR. Deze regels bepalen de ondergrens; verstrekkers mogen strenger zijn, niet ruimer.
NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
Voorwaarden en Normen 2026-1 van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen: het normenkader voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.
Bij aankoop met NHG, oversluiten van zonder naar met NHG en verhogen van een lening zonder NHG met een NHG-lening betaalt de consument 0,4% borgtochtprovisie over de hoofdsom van de volledige lening.
Voorwaarden: Bij verhoging van een bestaande NHG-lening geldt 0,4% alleen over het verhogingsbedrag.
Uitzonderingen: Geen provisie over de opgebouwde waarde van een gekoppeld opbouwproduct.
De geldverstrekker houdt gedurende de looptijd een digitaal dossier bij volgens de Checklist dossier en Checklist brondata uit het Document Werkprocessen. NHG kan dit dossier opvragen voor controle of schadeverhaal.
Energielabelruimte uit de Trhk mag worden toegepast
Geaccepteerd
Inkomen
NHG staat toe om, in afwijking van artikel 3 lid 1 Trhk, de energielabel-gerelateerde bedragen uit artikel 4 lid 3 tot en met 6 Trhk toe te passen bij het bepalen van de totale financieringslast.
Erfpacht en koperssteun: grondslag borgtochtprovisie
Onder voorwaarden
Erfpacht
Zonder aanvullend vermogensrisico wordt alleen provisie berekend over de volledige lening, niet over grondwaarde of kortingsdeel. Met aanvullend vermogensrisico telt de grondwaarde of het kortingsdeel wel mee.
Voorwaarden: Bij een drijvende woning met erfpachtconstructie geldt altijd provisie over de volledige lening.
Een Inkomensverklaring Ondernemer is verplicht voor zelfstandig ondernemers (eenmanszaak, vennoot vof of maatschap, beherend vennoot cv) en voor (indirect) aandeelhouders van een bv of nv met een belang van 5% of meer, ook bij een meewerkvergoeding.
Voorwaarden: Bij een belang van minder dan 5% is de verklaring niet verplicht.
Bij een looptijd korter dan 30 jaar met een opbouwproduct wordt de financieringslast berekend over de hoofdsom minus de opgebouwde waarde, of anders op basis van een fictieve looptijd van 30 jaar.
Voor PGB-houders en alfahulpen is een Inkomensverklaring Ondernemer alleen verplicht als zij bij de KvK zijn ingeschreven; anders wordt het toetsinkomen bepaald volgens hoofdstuk C.7.15.
Een restschuld mag alleen worden meegefinancierd als de woning is verkocht, de verkoopopbrengst de oude NHG-lening niet volledig dekt en het restbedrag niet (deels) bij NHG is gedeclareerd.
Voorwaarden: Alle drie de voorwaarden moeten zijn vervuld.
De mee te financieren restschuld bedraagt maximaal de som van de niet-afgeloste hoofdsom van de oude NHG-lening, achterstanden uit de Woonlastenfaciliteit, achterstallige aflossingen, achterstallige rente en rente wegens te late betaling (maximaal 12 maanden).
Is de echtscheiding wel uitgesproken maar nog niet ingeschreven in de registers, dan moet dit als opschortende voorwaarde in het bindend aanbod worden opgenomen.
Toets bij einde hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar
Onder voorwaarden
Pensioen
Eindigt de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na het bindend aanbod, dan moet ook getoetst worden met het financieringslastpercentage voor niet-aftrekbare leningen.
Gevel-, dak-, vloer- en leidingisolatie, HR++-beglazing, energiezuinige deuren en kozijnen, douche-warmteterugwinning, een energiezuinig ventilatiesysteem, warmtepompen en zonnecellen tellen als energiebesparende voorziening.
Voorwaarden: Een energiezuinig ventilatiesysteem telt alleen mee in combinatie met andere maatregelen.
Voor het aardgasvrij maken van de woning of een wijkgerichte aanpak mag maximaal € 25.000 extra worden geleend, mits het restschuldrisico wordt gedekt door het Nationaal Warmtefonds.
De financieringslast is de bruto jaarlast (rente en aflossing) op basis van annuitaire aflossing over 30 jaar, of over de daadwerkelijke kortere looptijd.
Gevel-, dak-, vloer- en leidingisolatie, HR++-beglazing, energiezuinige deuren en kozijnen (in combinatie met HR++-beglazing), douche-warmteterugwinning, een energiezuinig ventilatiesysteem (in combinatie met andere maatregelen), warmtepompen, zonnecellen of combinaties daarvan.
Afwijken van de leennorm is toegestaan bij aflossen en opnieuw afsluiten op hetzelfde onderpand, als de consument er blijft wonen en de nieuwe hoofdsom niet hoger is dan het af te lossen bedrag plus bijkomende kosten.
Afwijken van de financieringslastnorm mag als het toetsinkomen en de norm correct zijn bepaald, de afwijking gemotiveerd, gedocumenteerd en doorgerekend is vastgelegd, de gegevens zijn gecontroleerd en aannemelijk is dat de aanleiding een bestendige situatie is.
Voorwaarden: Alle vier de voorwaarden moeten zijn vervuld.
De toegestane financieringslast wordt bepaald met het toetsinkomen en het bijbehorende financieringslastpercentage uit bijlage 1 (of bijlage 2 voor vereenvoudigde percentages). De tabellen voor 2026 zijn vastgesteld bij Stcrt. 2025, 36471.
Lopende verplichtingen van een hypotheek op een nog niet verkochte woning, inclusief overbruggingskosten, mogen buiten beschouwing blijven bij de financieringslast, mits aannemelijk is dat de consument dit tijdelijk kan dragen.
Bij aflossen en gelijktijdig afsluiten van een nieuw krediet op hetzelfde onderpand mag van de 100%-grens worden afgeweken, mits de consument er blijft wonen en de hoofdsom niet hoger is dan het af te lossen bedrag plus kosten.
Bereikt de consument binnen tien jaar de pensioengerechtigde leeftijd, dan moet ook rekening worden gehouden met het verwachte pensioeninkomen en vermogensinkomsten op AOW-leeftijd.
Er mag rekening worden gehouden met verwachte inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen en met een verwachte structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn.
Bij alleenstaanden onder de AOW-leeftijd met een toetsinkomen boven € 30.000 (of AOW-gerechtigd boven € 29.000) mag tot € 17.000 buiten beschouwing worden gelaten bij het bepalen van de financieringslast.
Bij een rentevastperiode van 10 jaar of langer geldt de geoffreerde rente. Bij een kortere periode geldt de door de AFM gepubliceerde gemiddelde debetrentevoet als die hoger is dan de geoffreerde rente.
Voor het deel boven 50% van de marktwaarde moet een aflossingsschema (uiterlijk in 30 jaar volledig afgelost) of een vermogensopbouwverplichting worden overeengekomen.
Bij bestaand consumptief krediet telt minimaal 2% van de kredietlimiet mee (doorlopend krediet) of de contractuele rente en aflossing (aflopend krediet).
Voorwaarden: Tenzij het krediet uiterlijk op de verstrekkingsdatum uit eigen middelen wordt afgelost en de overeenkomst wordt beeindigd.
Een financiering aan een consument voor verwerving, verbouwing of herfinanciering van een woning voor eigen permanente bewoning, met hypotheek als zekerheid.
De vergoeding voor nog niet uitgekeerde of aangehouden gelden moet worden uitgedrukt als rente over het aangehouden bedrag of als percentage van de hoofdsom.
Bij het bepalen van de leencapaciteit mag rekening worden gehouden met toekomstige inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen, waarbij wordt uitgegaan van maximaal 3% van het vermogen, of het lagere hypotheekrentepercentage.
Voorwaarden: Behalve in de gevallen van artikel 4 lid 1 of lid 7 Trhk.
De financier legt naleving contractueel vast, spreekt niet-naleving eerst schriftelijk aan en sluit bij herhaald ernstig verzuim het intermediair uit van bemiddeling.
De leencapaciteit is het maximale bedrag dat op grond van zowel de Gedragscode als de Trhk mag worden verstrekt. De maximale bruto lasten worden vastgesteld met de wettelijke financieringslastpercentages.
Bij vrijwillige verkoop of verhuizing bedraagt de vergoeding maximaal 4 maanden rente of 3% van het af te lossen bedrag (de laagste van de twee) en nooit meer dan het werkelijke financiele nadeel.
Voorwaarden: Alleen als geen meeneemregeling wordt aangeboden of dat redelijkerwijs niet gevergd kan worden.
De financier moet toestaan dat jaarlijks, niet-cumulatief, ten minste 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij wordt afgelost. Bij wijziging van rentetype of aflossingsvorm geldt 10% van de restschuld op het wijzigingsmoment.
De financier moet extra of algehele vervroegde aflossing toestaan, maar mag daarbij voorwaarden stellen zoals data, termijnen, minimumbedragen en een eventuele vergoeding.
Uitzonderingen gelden bij oversluiten zonder verhoging waarbij de consument blijft wonen, bij verpand vermogen als zekerheid, en wanneer de lasten substantieel lager liggen dan het maximale financieringslastpercentage.
Bij executoriale verkoop is alleen een vergoeding verschuldigd als de verkoop te wijten is aan verwijtbaar handelen of nalaten van de consument, met hetzelfde maximum van 4 maanden rente of 3%.
Bij een verhoging of tweede hypotheek wordt bij het bepalen van de verplichte aflossing of vermogensopbouw rekening gehouden met de eerdere financiering.
De financier of het intermediair verstrekt een berekening met minimaal rente, aflossing, premie van een verpande levensverzekering, eigenwoningforfait, erfpachtcanon en verplichte stortingen in beleggingen.
Is de financiering hoger dan de marktwaarde van de woning, dan moet de financier de consument tijdig wijzen op het restschuldrisico en de gevolgen daarvan.
De financier mag voorwaarden alleen wijzigen als in redelijkheid niet van hem verwacht kan worden dat hij ongewijzigd doorgaat, of als het een bijzondere productvorm betreft waarbij dit vooraf uitdrukkelijk is overeengekomen.
De Wet op het financieel toezicht en het AFM-toezicht bepalen hoe hypotheekadvies tot stand moet komen: passend advies, zorgplicht, onderbouwde afwijkingen (explain) en aandacht voor aflossingsvrije risico's.
De AFM verwacht dat aanbieders klanten met een aflossingsvrije hypotheek benaderen over het risico aan het einde van de looptijd en waar nodig een oplossing aanbieden.
Een hypothecair krediet zonder advies (execution only) is alleen toegestaan als de aanbieder een kennis- en ervaringstoets doet en waarschuwt bij een negatieve uitkomst.
Voorwaarden: De AFM verwacht dat aanbieders het risico op niet-passende leningen actief beperken; veel aanbieders bieden daarom uitsluitend advies aan.
Explain moet individueel onderbouwd en gedocumenteerd zijn
Onder voorwaarden
Inkomen
Afwijken van de leennormen mag alleen als schriftelijk is onderbouwd dat de lasten verantwoord zijn voor deze specifieke consument.
Voorwaarden: Onderbouwing bevat een concrete berekening (bijv. aantoonbaar hoger toekomstig inkomen, lagere woonlasten dan huidige situatie of vermogen).
Uitzonderingen: Generieke motiveringen of standaardteksten voldoen niet.
Een aanbieder mag geen krediet verstrekken als dat leidt tot overkreditering van de consument. De aanbieder legt de kredietwaardigheidstoets vast in interne criteria.
Voorwaarden: De toets gebeurt op basis van de Trhk-normen (Nibud-tabellen) en informatie over inkomen en verplichtingen van de consument.
Uitzonderingen: Gemotiveerd afwijken is mogelijk via de explain-route van art. 4 Trhk.
Stichting BKR registreert kredieten en betalingsachterstanden in het CKI. Kredietverstrekkers zijn verplicht te toetsen en te registreren; coderingen bepalen mede of een hypotheek mogelijk is.
Private lease wordt geregistreerd in het CKI en telt mee als maandlast; telefoonabonnementen met toestelkrediet vanaf € 250 worden eveneens geregistreerd.
Voorwaarden: De maandtermijn van private lease telt volledig mee in de leencapaciteit.
Voor doorlopend krediet en creditcardlimieten wordt een vast maandlastpercentage van de kredietlimiet meegenomen in de toets, ook als er niets is opgenomen.
Voorwaarden: Marktbreed geldt 2% van de limiet per maand; verstrekkers mogen strenger rekenen.
Uitzonderingen: Bij aantoonbare beëindiging vóór passeren telt de limiet niet mee.
De jaarlijkse Nibud-tabellen met financieringslastpercentages liggen onder de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en bepalen hoeveel iemand maximaal kan lenen op basis van inkomen en toetsrente.
Extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen
Onder voorwaarden
Woning
Voor energiebesparende maatregelen en zeer energiezuinige woningen geldt extra leenruimte buiten de reguliere inkomenstoets om.
Voorwaarden: De hoogte van de extra ruimte hangt af van het energielabel en van de vraag of het om een nulopdemeterwoning gaat; het bedrag moet in een bouwdepot worden gestort.
Uitzonderingen: De extra ruimte geldt niet als het inkomen onder de in de regeling genoemde ondergrens ligt.
Financieringslastpercentages bepalen de maximale hypotheek
Onder voorwaarden
Inkomen
Het Nibud stelt jaarlijks de financieringslasttabellen op: het percentage van het bruto toetsinkomen dat aan hypotheeklasten mag worden besteed, afhankelijk van inkomen en toetsrente.
Voorwaarden: De tabellen zijn wettelijk verankerd als bijlage bij de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en gelden voor alle aanbieders.
Uitzonderingen: Afwijken mag uitsluitend via de expliciete explain-gronden in de Trhk.
Lopende kredieten worden als maandlast in mindering gebracht op de beschikbare financieringslast.
Voorwaarden: Doorlopend krediet telt op basis van de limiet, aflopend krediet op basis van de werkelijke termijn, private lease op basis van de maandtermijn.
Uitzonderingen: Kredieten die aantoonbaar vóór passeren worden afgelost en beëindigd, tellen niet mee.
Wwft (witwassen, herkomst eigen geld en identificatie)
De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme verplicht geldverstrekkers om de klant te identificeren, de herkomst van eigen geld en schenkingen vast te stellen en ongebruikelijke transacties te melden. Dit kader bepaalt welke documenten je bij een aanvraag altijd moet aanleveren.
Contant gestort geld wordt in de praktijk niet als eigen middelen geaccepteerd.
Voorwaarden: Alleen bij aantoonbare en controleerbare herkomst kan hiervan worden afgeweken; het beleid per geldverstrekker is niet publiek vastgelegd.
Taxatienormen (NRVT, NWWI en het model-taxatierapport)
Voor de waardebepaling van het onderpand gelden vaste regels: een taxateur moet zijn ingeschreven in het NRVT, het rapport wordt gevalideerd (meestal via NWWI) en het model-taxatierapport woonruimte schrijft voor wat er in het rapport moet staan. Ook de geldigheidsduur en het gebruik van een desktoptaxatie zijn genormeerd.
Lopende consumptieve kredieten drukken de maximale hypotheek. Hoe die kredieten worden getoetst en wat er in het BKR wordt vastgelegd, volgt uit de VFN Gedragscode Consumptief Krediet en de normen van de Stichting Gedragscode Hypothecaire en Kredietverstrekking. Deze regels bepalen dus indirect je leenruimte.
Naast de standaardtoets bestaan er vastgelegde uitzonderingen waarmee een hypotheek toch verantwoord kan zijn: de explain-regeling in de Trhk, de perspectiefverklaring en arbeidsmarktscan voor flexwerkers, en de gestandaardiseerde inkomensbepalingen voor loondienst en ondernemers.
AVG (gegevensverwerking bij een hypotheekaanvraag)
Bij een hypotheekaanvraag worden veel persoonsgegevens verwerkt: inkomen, schulden, gezondheidsgegevens bij een overlijdensrisicoverzekering en BKR-registraties. De AVG en de Uitvoeringswet AVG bepalen welke gegevens mogen worden opgevraagd, hoe lang ze mogen worden bewaard en welke rechten je hebt.
Verduurzamingsnormen (energiebespaarbudget en extra leenruimte)
Voor energiebesparende maatregelen gelden aparte regels: extra leenruimte boven de woningwaarde, een vast bedrag dat buiten de inkomenstoets valt en een bouwdepot waaruit de facturen worden betaald. Deze normen staan in de Trhk en in de NHG Voorwaarden & Normen.
