Argenta

Blijvende sociale uitkeringen (zoals IVA of Wajong) met een uitkeringsrecht voor onbeperkte periode tellen mee als toetsinkomen, aangetoond met een toekenningsbesluit of verklaring van de uitkerende instantie.

Inkomsten uit verhuur van een tweede woning worden niet meegenomen en niet verrekend met een eventuele verplichting uit die woning.

PGB-inkomen wordt onder de NHG-voorwaarden niet meegenomen; voor bestaande klanten met een hypotheek bij Argenta wordt dit inkomen wel meegenomen.

Bij een vermindering van inkomen wordt de maximale hypotheek berekend op basis van het lagere inkomen.

Het inkomen van aanvragers met de 30%-regeling kan als toetsinkomen worden meegenomen, maar het fiscale voordeel wordt niet gebruteerd en niet bovenop het bruto jaarinkomen geteld.

Ontvangt het huishouden uitsluitend niet-blijvende uitkeringen, dan geldt als toetsinkomen het sociaal minimum waar het huishouden recht op heeft vanaf het moment dat de hoogte van de uitkering onzeker wordt.

Inkomen uit vrij beschikbaar vermogen (alleen op een spaarrekening) mag zonder NHG meetellen tegen het door het CHF jaarlijks vastgestelde percentage, of tegen de leningrente als die lager is.

Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer wordt getoetst op de offerterente; bij een kortere periode volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Alleen inkomen en vermogen in euros wordt geaccepteerd; inkomens in een andere valuta worden niet meegenomen in de toetsing (afwijking van NHG).

Bij seizoenswerk, uitzendwerk, oproep- of invalkrachten, bepaalde tijd zonder intentie of een nog lopende proeftijd wordt het toetsinkomen berekend over de afgelopen 3 kalenderjaren (jaaropgaven, salarisstroken met cumulatieven of Inkomensverklaring Belastingdienst). Het maximum is het laagste van het gemiddelde inkomen, het laatste kalenderjaar of het huidige inkomen.

Een perspectiefverklaring is mogelijk voor aanvragen met en zonder NHG.

Het toetsinkomen bestaat uit bruto jaarsalaris, vakantietoeslag, structurele onregelmatigheidstoeslag, overwerk en provisie (laatste 12 maanden), vaste dertiende maand, onvoorwaardelijke eindejaarsuitkering, VEB-toelagen militairen en flexibel budget (NHG-volgend).

Bij een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd moet uit de werkgeversverklaring blijken dat de proeftijd voorbij is. Een toekomstige onvoorwaardelijke salarisverhoging mag meetellen als die uiterlijk 6 maanden na de bindende offerte ingaat.

Inkomen als gekozen overheidsfunctionaris, geloofsfunctionaris, reservist, brandweervrijwilliger of alfahulp wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde van de laatste 3 aangiftes inkomstenbelasting (maximaal 1 jaar zonder inkomen), met als maximum het jaarinkomen van de laatste aangifte. Inkomsten als alfahulp tellen alleen mee bij huishoudelijk werk voor meerdere particuliere opdrachtgevers, minder dan 4 dagen per week per opdrachtgever.

Bij Argenta kan de Arbeidsmarktscan niet worden gebruikt; dit is een afwijking van de NHG-regels.

Zonder NHG telt een bedrijfsafhankelijke bonus mee als het gemiddelde van de afgelopen 3 kalenderjaren met als maximum het laatste kalenderjaar; een bonus voor persoonlijk resultaat telt mee als het totaal van de laatste 12 maanden.

Een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd wordt geaccepteerd met een werkgeversverklaring inclusief intentieverklaring voor onbepaalde tijd; de proeftijd moet voorbij zijn.

Maximaal 50 contractuele uren per week worden meegenomen. Komen twee dienstverbanden samen boven 50 uur uit, dan wordt het inkomen met de minste uren gemaximeerd (bijvoorbeeld 40 plus 10 uur).

Inkomen uit een toekomstig dienstverband geldt als bron van inkomen als het dienstverband uiterlijk 6 maanden na de bindende offerte ingaat, voor onbepaalde tijd is en zonder proeftijd; een werkgeversverklaring en arbeidsovereenkomst zijn vereist.

Het toetsinkomen uit loondienst kan worden vastgesteld met IBL op basis van het UWV-verzekeringsbericht, aangevuld met een salarisstrook als de eigen pensioenbijdrage nodig is. Een onderhandse lening bij de werkgever of looncessie/-beslag moet bij de aanvraag worden vermeld.

Meerdere dienstverbanden zijn toegestaan als deze ouder zijn dan 12 maanden; samen worden maximaal 50 uur per week meegenomen.

Onregelmatigheidstoeslag, overwerk en provisie tellen mee zolang deze structureel zijn, op basis van het bedrag over de laatste 12 maanden.

Ondernemers kunnen tot 100% van de marktwaarde lenen zonder extra renteopslag. Zonder NHG wordt het inkomen vastgesteld met een inkomensverklaring ondernemer (Zakelijk Inkomen, Overviewz, Pentrax advies of Raadhuys Tax Legal Accounting) of met de cijfers van de laatste 3 kalenderjaren.

Ondernemers mogen maximaal 3 actieve ondernemingen bij de Kamer van Koophandel hebben ingeschreven; de onderneming moet in Nederland, Belgie of Duitsland gevestigd zijn. Voor ondernemingen uit Belgie of Duitsland is altijd een inkomensverklaring van Raadhuys Tax Legal Accounting vereist.

Bij 1 tot 3 jaar ondernemerschap is een hypotheek alleen mogelijk in combinatie met NHG en een Inkomensverklaring Ondernemer. Langer dan 3 jaar ondernemer: met NHG een inkomensverklaring ondernemer; zonder NHG een inkomensverklaring of de cijfers van de laatste 3 kalenderjaren.

Voor partners waarvan de oudste nu of binnen 10 jaar AOW ontvangt en de jongste nog niet (AOW-ingangsdatums maximaal 10 jaar uit elkaar): een hypotheek die minimaal deels aflossingsvrij is, met een tijdelijk tekort van maximaal 10 jaar, rente minimaal 10 jaar vast en toetsing op werkelijke lasten in de tekortperiode. Mogelijk bij aankoop, oversluiting, tweede hypotheek of onderhandse verhoging.

Toekomstige lijfrente-uitkeringen tellen mee met en zonder NHG: polis of bankspaarproduct met fiscale lijfrenteclausule, reguliere premies die minimaal 1 jaar voor de bindende offerte al verschuldigd waren, en een einddatum van de uitkeringen die niet voor de einddatum van de lening ligt. Het prognoserendement is maximaal 4% (of het lagere historische rendement) en de rekenrente maximaal de Ultimate Forward Rate van DNB.

Voor doorstromers die binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken: de nieuwe woning heeft dezelfde of lagere maandlasten, de rente staat minimaal 20 jaar vast (in een aantal gevallen mag hiervan worden afgeweken) en alleen op de datum van het bindend aanbod opgebouwd pensioen en lijfrente telt mee. Vanaf de AOW-leeftijd mag op werkelijke last worden getoetst.

Bereikt de klant binnen 10 jaar na de datum van de bindende offerte de AOW-gerechtigde leeftijd, dan wordt gerekend met het toekomstige pensioen en/of AOW; ook bij eerder stoppen met werken wordt daarmee rekening gehouden.

Betaalde partneralimentatie en de jaarlijkse erfpachtcanon worden in mindering gebracht op het toetsinkomen; kinderalimentatie wordt niet meegenomen. Bij recht van opstal wordt de hypotheek niet verstrekt.

Ontvangen partneralimentatie op basis van een rechterlijke uitspraak of een overeenkomst die het geregistreerde partnerschap beeindigt, telt mee als inkomen voor de vastgestelde duur van de alimentatie.

Een aanvraag in combinatie met een RN- of HY 2-registratie wordt apart beoordeeld als de klant een schriftelijke bevestiging van NHG aanlevert waaruit blijkt dat de restschuld zonder afkoop- of betalingsregeling is kwijtgescholden.

Bij bestaande klanten die een verhoging willen of hun hypotheek meeverhuizen controleert Argenta op betalingsachterstanden of onregelmatige betalingen in de laatste 12 maanden; dit kan reden zijn voor afwijzing.

Voor DUO-studieleningen geldt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet: het wettelijke termijnbedrag (of het werkelijke termijnbedrag als dat hoger is) in de aflosfase, altijd gebruteerd; in de opbouw-/aanloopfase of bij een aflosvrije periode of verlaagd termijnbedrag wordt gerekend met de actuele restschuld, actuele rente en resterende looptijd. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen box 1 en box 3. De bruteringsfactor wordt bepaald door de gemiddelde toetsrente van de aangevraagde hypotheek.

Een aanvraag met slechts een A- of A1-registratie wordt apart beoordeeld als volgens de BKR-opgave slechts een herstelcode (H) is vermeld of de lening is afgelost, en de tijd tussen herstel/aflossing en de aanvraagdatum meer dan 2 jaar bedraagt. Een verklaring van de klant over het ontstaan van de registratie is vereist.

Doorlopende lening (RK) en verzendhuislening (VK): 2% van de oorspronkelijke hoofdsom per maand. Aflopende lening (AK), restschuld (RN/RH), hypothecair krediet overige onroerende zaken (HO), operational autolease (OA) en niet bij BKR geregistreerde kredieten: toetsing op werkelijke lasten (geregistreerd bedrag gedeeld door de BKR-looptijd). Zakelijk krediet (ZK) moet onderdeel zijn van de Inkomensverklaring Ondernemer of de cijfers van de afgelopen 3 jaar.

Argenta volgt de regeling met betrekking tot schuldsanering niet; dit is een afwijking van de NHG-regels.

Geen hypotheek bij BKR-code 1 tot en met 5, een A-registratie of code SK, SH, ZO of RO. Ook bij loonbeslag of looncessie op de werkgeversverklaring wordt geen hypotheek verstrekt.

Bij overname van een SVn Starterslening door een lening met NHG toetst Argenta op LTI; dit is een afwijking van de NHG-regels.

Bij 9 of meer ingeschreven BKR-contracten (een aanvrager) of 16 of meer (twee aanvragers), ongeacht of ze zijn afgelost, wordt het dossier individueel beoordeeld en moet het doel van ieder contract worden toegelicht. Stapelgedrag wordt apart beoordeeld; de klant moet altijd een verklaring aanleveren.

Een hypotheekaanvraag in combinatie met een andere HY-registratie is niet mogelijk, ook niet als die hypotheek al is afgelost of de registratie is hersteld.

Zijn aanvragers in het buitenland belastingplichtig, dan wordt gerekend met de tabel financieringslast voor fiscaal niet-aftrekbare leningen (volgens NHG).

Argenta toetst alle aanvragers bij BKR. Via samenwerkende kredietinformatiebureaus wordt ook een buitenlandse toets uitgevoerd als de klant in een van die landen woonde of er de nationaliteit van heeft; deze vindt eenmalig plaats bij de bindende offerte.

Voor nieuwbouw is een waarborgcertificaat van een instelling met het keurmerk van Stichting GarantieWoning nodig en de garantie- en waarborgregeling moet in de koop-/aannemingsovereenkomst staan. Bij passeren moet de omgevingsvergunning onherroepelijk zijn. Een (voorlopig) energielabel wordt altijd opgevraagd; bij A++++ met EPG ook het EPG-certificaat. Alleen de bouwrente kan worden meegefinancierd en uit het bouwdepot worden teruggevraagd.

Is het lopende bouwdepot niet toereikend, dan is een tweede bouwdepot alleen mogelijk via een tweede hypotheek met een nieuwe inschrijving bij de notaris.

Consumptief lenen is mogelijk tot maximaal 100.000 euro en tot maximaal 80% van de marktwaarde (inclusief de reguliere Argenta hypotheek). Alleen annuaitair of lineair.

Een deels of volledig verhuurde woning wordt afgewezen; de woning moet door de aanvrager zelf worden bewoond.

De woning moet voor vaste bewoning in Nederland door de aanvrager zelf worden gebruikt. De minimale marktwaarde (na eventuele verbouwing) is 100.000 euro.

Klanten met een geldig geregistreerd energielabel A of B krijgen automatisch een duurzaamheidskorting op de hypotheekrente; de korting is in de rente verwerkt als een tarief en geldt voor alle rentevaste periodes en hypotheekvormen, met en zonder NHG.

Extra leenruimte bij aanvraag: 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ of A++, 25.000 euro bij A+++, 30.000 euro bij A++++ en 40.000 euro bij A++++ met EPG van meer dan 10 jaar.

Het bouwdepot is 24 maanden geldig zonder kosten; de depotvergoeding over het niet-opgenomen bedrag is maximaal 24 maanden gelijk aan de hypotheekrente. Resterend saldo na de einddatum lost af op de hypotheek.

Een woonboerderij is mogelijk als het woonhuis de bestemming Wonen heeft; de grond om de woning heen mag een agrarische bestemming hebben.

Een kangoeroewoning wordt alleen zonder NHG gefinancierd.

Geen hypotheek op: een woning op een industrieterrein, recreatiewoning of woning op een recreatiepark, drijvende woning, woonwagen of (sta)caravan, tiny house, appartement in een serviceflat, studentenwoning, noodwoning, deels of volledig verhuurde woning, woning met vruchtgebruik of gebruik en bewoning, woning met recht van opstal, woning met sloop-/handhavingafweging, woning in cooperatief eigendom, onbewoonbare woning met onherstelbare gebreken, woning uit zeecontainers of een zelf te bouwen woning zonder aannemer.

Extra leningdeel voor verduurzaming met een lagere rente: maximaal 35.000 euro, annuaitair of lineair (aflossingsvrij niet mogelijk), looptijden en rentevaste periodes van 5 tot 30 jaar, via het energiebespaarbudget (EBB) en/of de extra lening energiebesparende voorzieningen (EBV).

De aankoop van een garagebox is uitsluitend bij een verhoging mogelijk als deze op 100 meter of minder afstand van het onderpand ligt; Argenta moet hypothecair recht op de garagebox verkrijgen.

Toegestaan als het bedrijfsgedeelte minder dan 25% van de marktwaarde bedraagt.

De Argenta hypotheek kan worden gebruikt voor aankoop van een eigen woning, verbouwing, oversluiting van bestaande eigenwoningschuld, verkrijgen van volledig eigendom uit verdeling, afkoop van erfpacht(canon) en consumptieve besteding.

Maximale extra leenruimte voor energiebesparende maatregelen: 20.000 euro bij label E, F of G; 15.000 euro bij C of D; 10.000 euro bij A, B, A+ of A++; en 10.000 euro zonder geldig energielabel.

Bouwen in eigen beheer met een of meer zelf aangestelde aannemers (hoofdaannemer) is toegestaan. Volledig zelf bouwen is niet toegestaan.

Een Desktop Taxatie Plus van Calcasa is verplicht als een aflossingsvrij deel of een vorm met onzeker eindkapitaal (leven- of beleggingshypotheek) onderdeel is van de hypotheek, bij zowel nieuwe als bestaande hypotheken. Een taxateur beoordeelt de staat van onderhoud vanaf de openbare weg.

Is een bouwkundig rapport verplicht, dan moeten de direct noodzakelijke herstelkosten verplicht in een bouwdepot worden opgenomen. De kosten worden berekend alsof een bedrijf het werk uitvoert, ook als de consument het zelf doet.

Maximaal 100% van de marktwaarde. Met NHG in combinatie met energiebesparende maatregelen (EBB/EBV) tot maximaal 106% van de marktwaarde.

Bij een hoog funderingsrisico (D) of een vastgesteld funderingsprobleem (E) in het taxatie- of desktoptaxatierapport wordt het dossier altijd individueel beoordeeld, waarbij herstelkosten en de persoonlijke financiele situatie worden meegewogen.

Mogelijk bij aankoop bestaande woning, oversluiting, verhoging en overbrugging: tot een LTV van 90%, maximale hoofdsom 1.000.000 euro, maximale onderpandwaarde 1.500.000 euro, minimale betrouwbaarheid 4,0 (5,0 bij NHG) en maximaal 6 maanden oud.

Volgens de NHG-voorwaarden, onder andere vereist als de gemiddelde directe herstelkosten meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik bedragen, bij nader bouwkundig onderzoek of een slechte bouwkundige staat van de hele woning.

Minimaal 25.000 euro en maximaal 2.000.000 euro (inclusief overbrugging en verhogingen). Bij een verhoging is de minimale hoofdsom 5.000 euro.

Het taxatierapport moet via het NWWI zijn uitgebracht met de aanvrager als opdrachtgever, goedgekeurd door een NRVT-aangesloten instituut (niet vereist bij overbrugging), op datum van de bindende offerte maximaal 6 maanden oud en opgesteld door een onafhankelijke taxateur.

Bewijsstukken voor de herkomst van eigen middelen zijn verplicht als de totale inleg (aankoop, verbouwing, aflossing kredieten en dubbele lasten) 25.000 euro of meer bedraagt; daaronder is het dossierafhankelijk.

Afkoop van de erfpachtcanon is een toegestaan financieringsdoel als de looptijd van de erfpacht minimaal gelijk is aan de economische looptijd van de lening, of als een onvoorwaardelijke verlenging is overeengekomen.

Erfpacht gevestigd voor 1 januari 2013: erfpachtopinie van de notaris of het Nederlands Instituut voor Erfpacht (groen = financieren, rood = niet, oranje = individuele goedkeuring). Gevestigd tussen 1 januari 2013 en 1 juli 2014: toetsing aan de bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten. Gevestigd op of na 1 juli 2014: moet voldoen aan het model voor nieuwe erfpachtrechten.

Erfpacht en vormen van koperssteun worden alleen gefinancierd in combinatie met NHG. De resterende duur van het erfpachtrecht mag niet korter zijn dan de looptijd van de hypotheek.

Bij erfpacht (en nieuwbouw) is een Desktop Taxatie van Calcasa niet mogelijk; er is een volledig taxatierapport nodig.

Zijn de ontbindende voorwaarden verstreken, dan bedraagt de maximale overbrugging 100% van de verkoopprijs minus 1,85% verkoopkosten minus restschuld. Nog niet verstreken: 95% van de verkoopprijs minus restschuld.

Bij een onverkochte woning: 95% van de marktwaarde minus restschuld met een taxatierapport, of 90% van de marktwaarde minus restschuld met een Desktop Taxatie van Calcasa.

De looptijd is maximaal 24 maanden bij aankoop van een bestaande woning en 36 maanden bij nieuwbouw; extra verlenging wordt individueel beoordeeld. Afsluitkosten zijn 250 euro per overbrugging.

De klant moet de dubbele lasten kunnen dragen over de redelijkerwijs verwachte periode: bij bestaande bouw de periode tot de vaste opleverdatum (langer dan 12 maanden indien nodig), bij nieuwbouw de geplande oplevering plus woonklaarperiode, en bij een reeds verkochte woning de contractuele periode.

Aflossingsvrij wordt verstrekt tot maximaal 30% van de marktwaarde met een maximum van 150.000 euro; de laagste van de twee geldt.

Starters op de woningmarkt kunnen geen aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Een koopstarter is een aanvrager van 35 jaar of jonger die nog niet eerder een eigen koopwoning had.

Omzetten van annuaitair of lineair naar aflossingsvrij is tijdens de rentevaste periode niet mogelijk. Bij renteherziening is het wel mogelijk tot maximaal 30% van de marktwaarde.

Annuaitair, lineair en aflossingsvrij (binnen de aflossingsvrije grenzen) zijn mogelijk.

Argenta accepteert geen drie of meer aanvragers, geen samenlevingsvormen in de familiesfeer (bijvoorbeeld een ouder die samen met een kind koopt) en geen borgstelling door derden.

In het klantonderzoek kunnen aanvullende documenten worden opgevraagd (bijvoorbeeld over herkomst van vermogen); de uitkomst kan reden zijn om een klant niet te accepteren, zoals bij voorkomen op een sanctielijst. Een woning die binnen 6 maanden is gekocht en weer verkocht (mogelijke ABC-constructie) moet worden gemeld; een ABA-constructie wordt niet geaccepteerd.

Argenta accepteert brondata via erkende dataleveranciers: digitale identiteit (BRP plus iDIN via OcktoID), Inkomensbepaling Loondienst (UWV) en pensioengegevens via Mijnpensioenoverzicht.nl. Bij succesvolle brondata vervallen de losse documenten.

Inkomen van een aanvrager telt mee bij de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een EU-lidstaat, Zwitserland, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein, of een andere nationaliteit met een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd, een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen of het document Duurzaam verblijf burgers van de Unie. Er moet een niet-tijdelijk verblijfsdoel zijn (artikel 3.5 Vreemdelingenbesluit).

Een aanvrager moet 18 jaar of ouder, handelingsbekwaam en handelingsbevoegd zijn (niet onder bewindvoering). Er geldt geen maximumleeftijd.

Bij zuivere oversluiting van NHG naar NHG toetst Argenta op LTI, LTV en BKR.

Leven-, spaar- en beleggingshypotheken kunnen alleen door bestaande klanten worden meegenomen.

Bij het meeverhuizen kan de klant tijdelijk twee hypotheken bij Argenta hebben; de rente op de oude lening wordt omgezet naar het 1-jaarstarief met de opslag of afslag van de oude risicoklasse.

De hypotheek mag binnen 12 maanden meeverhuizen naar de nieuwe woning: de rente voor de resterende rentevaste periode en de resterende hoofdsom worden meegenomen.

De offerte is standaard 3 maanden geldig en kan met 9 maanden worden verlengd zonder bereidstellingskosten. Annuleringskosten van 500 euro gelden als de offerte in de verlengingsperiode zit.

De looptijd is minimaal 5 en maximaal 30 jaar. De overbruggingshypotheek heeft een maximale looptijd van 2 jaar.

Een tweede hypotheek of vervolghypotheek wordt alleen verstrekt als de eerdere hypotheek ook bij Argenta is afgesloten. Meerdere wijzigingen tegelijk in dezelfde hypotheek zijn niet mogelijk.

Is de passeerrente lager dan de rente uit het renteaanbod, dan krijgt de klant de lagere rente. Bij verlenging geldt de rente op het vastklikmoment (3 maanden na datum renteaanbod).

Volledig eigendom verkrijgen bij een oversluiting kan bij een echtscheiding, beeindiging van een geregistreerd partnerschap, beeindiging van een duurzaam samenlevingsverband of verwerving uit onverdeelde boedel bij erfopvolging.